Achat immobilier : le crédit immobilier

Comme il existe les blondes, les rousses et les brunes, il existe plusieurs types de prêt immobilier. Mais avant de nous intéresser aux cas particuliers – prêt à taux fixe, prêt à taux variable, prêt « in fine », etc. -, prenons le cas général du crédit immobilier. Place à l'autopsie.

La comparaison 

Dans le noyau d’un bon emprunt, il y a la cellule « comparaison » : l’emprunteur doit impérativement mettre en concurrence plusieurs établissements prêteurs. Pour ne pas succomber à la première offre commerciale, il doit comparer les taux de crédit. Mais attention aux taux d’appel : l’emprunteur doit vérifier le coût réel du crédit immobilier. Autrement dit, le seul taux valable pour la comparaison est le Taux Global Effectif, car le TGE comprend l’ensemble des coûts. Sinon, le taux risque d’être alléchant, mais vous risquez surtout les mauvaises surprises avec les frais annexes et autres coûts de dossier. Le taux variable valable qu’une seule année fait partie du lot des mauvaises surprises. Les frais annexes ayant leur importance, la comparaison des offres de crédit doit se faire évidemment sur le taux de crédit, mais elle doit aussi porter sur les éléments annexes, comme les pénalités en cas de remboursement anticipé, la possibilité de transformer un taux variable en taux fixe, le coût des assurances, etc.

L’information

Dans le noyau d’un bon crédit immobilier, il y a aussi la cellule « information ». L’offre préalable de crédit assure l’information. Elle est adressée gratuitement par voie postale. L’offre préalable de crédit ne peut être acceptée avant l’expiration du délai de réflexion de 10 jours. Ce délai est une protection : les 10 jours vous permettent d’étudier attentivement l’offre. L’offre préalable de crédit est valable 1 mois, mais vous pouvez l’accepter à partir du 11^ème jour de la réception de l’offre, soit à la fin du délai de réflexion. Pour l’accepter, il suffit de la renvoyer signée à l’établissement prêteur. L’information passe par des mentions obligatoires. L’offre préalable de crédit doit donc obligatoirement comporter :

-         La date et les conditions de mise à disposition du prêt.

-         L’échéancier des amortissements. Ce tableau, indiquant les dates, le nombre et le montant des remboursements, doit impérativement comporter, pour chaque échéance, la répartition entre l’amortissement du capital et des intérêts.

-         Le taux d’intérêt

-         Le montant et coût total du crédit.

Plus d’informations ? Allez voir du côté des finances du Gouvernement !

La protection

Dans le noyau d’un bon prêt immobilier, il y a aussi une partie immunitaire : la cellule « protection », qui se charge donc de la protection de l’emprunteur, symbolisée par le délai de rétractation de 7 jours. Elle envisage plusieurs maux et apporte à chacun une réponse.

-         Le refus du prêt : dans ce cas, le contrat d’achat est automatiquement annulé. Toutes les sommes versées d’avance par l’emprunteur lui sont intégralement remboursées.

-         L’achat qui ne se fait pas : dans ce cas, le contrat de crédit est annulé. Il y a quand même une toute petite indemnité à payer : 0,75% du prêt. Mais peu importe le montant du prêt : l’indemnité ne peut être supérieure à 150 €.

-         Les difficultés de remboursement : dans ce cas, le prêteur, dans le cadre d’une négociation amiable, peut accorder à l’emprunteur des délais de paiement. Si le prêteur vous les accorde, il est néanmoins en droit de vous réclamer une indemnité. Dans le cas de difficultés de remboursement, vous pouvez aussi vous adresser au juge d’instance (malgré l'évolution des compétences du Tribunal de Grande Instance) qui peut vous accorder des délais de paiement allant jusqu’à deux ans : le délai de grâce consiste à demander un gel de la dette (le fameux moratoire du prêt relais) de 1 à 24 mois.

L’anticipation 

Dans le noyau d’un bon emprunt immobilier, il y a aussi la cellule « anticipation ». Le crédit immobilier prévoit en effet la possibilité d’effectuer un remboursement anticipé. Mais le contrat de crédit peut interdire, sauf s’il s’agit du solde, un remboursement égal ou inférieur à 10% du montant initial. Si le prêt immobilier prévoit la possibilité d’effectuer un remboursement anticipé, cette possibilité s’accompagne de pénalités. Les pénalités, ou indemnités de remboursement anticipé, pour les contrats conclus à compter de juin 1999, ne sont pas dues quand le remboursement anticipé est motivé par un changement de lieu de l’activité professionnelle, une cessation forcée de l’activité professionnelle ou un décès de l’emprunteur ou de son conjoint. Le Gouvernement anticipant sur les finances, il peut vous donner des renseignements complémentaires sur le crédit immobilier !

La renégociation 

Dans le noyau d’un bon crédit immobilier, il y a enfin la cellule « renégociation ». Cette cellule, conforme au Code de la consommation, prévoit que le contrat initial peut être modifié par voie d’avenant. L’avenant comprend un tableau d’amortissement détaillé par échéance et l’indication du Taux Effectif Global et du coût du crédit calculés sur les échéances à venir. À compter de la réception de ces informations, l’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours. La renégociation du crédit consiste à rembourser un contrat de crédit existant et à le remplacer par un nouveau prêt immobilier, à taux moins élevé. Si le crédit immobilier est remplacé par un autre, dans le même établissement bancaire, alors il y a effectivement renégociation. La renégociation n’étant pas facile à obtenir, le contrat de crédit initial est souvent remplacé par un crédit immobilier contracté dans un autre établissement bancaire. Il s'agit alors d'un rachat de prêt. Qui dit rachat de crédit dit mise en place d’un nouveau prêt et nouvelle garantie.

H.B.