Le montage financier

La réussite du projet d'habitation dépendant du montage financier, Immostreet vous donne quelques clefs pour réaliser un bon montage financier !

L’évaluation du coût réel : les frais d’emprunt, frais annexes

Pour réaliser un bon montage financier, il faut savoir évaluer le coût réel du projet. Autrement dit, vous devez prendre en compte tous les frais annexes. Par frais annexes, on entend notamment les frais liés à l’emprunt. Quels sont ces frais liés à l’emprunt ? Les frais d’ouverture et d’instruction du dossier. Il faut ajouter aux frais engendrés par le prêt, les frais d’assurances – les assurances obligatoires (décès et incapacité de travail), bien-sûr, mais aussi les assurances facultatives (perte d’emploi) lorsque vous y souscrivez. Dans les frais annexes, il y a aussi les frais entraînés par la garantie du prêteur : l’hypothèque, dont le coût varie selon le type de prêt, et le privilège de prêteur de deniers. Ces garanties du crédit immobilier sont des actes notariés qui ont un coût. Celui-ci est à votre charge. En cas d’acquisition d’un logement en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ou de construction, certains contrats prévoient le versement d’intérêts intercalaires. Les frais intercalaires, prévus entre le moment où la banque débloque les fonds et celui où l’emprunteur commence à rembourser son crédit immobilier, sont à prendre en compte dans le calcul des frais annexes. Il faut savoir que si le chantier prend du retard, ces frais peuvent être élevés.

Frais annexes : les frais d’acquisition

Par frais d’acquisition d’un logement ou d’un terrain, on entend la rémunération du professionnel et le règlement des frais de mutation. Le professionnel qui a conclu l’opération est en droit de demander des honoraires à l’acheteur qui l’a mandaté pour effectuer la transaction. Les honoraires doivent obligatoirement être affichés. Les frais de mutation, couramment appelés « frais de notaire », sont strictement réglementés. Ils regroupent tout un tas de frais et le notaire peut demander à l’acquéreur de verser une provision. La rémunération du notaire fait partie des « frais de mutation ». La rémunération se partage entre émoluments « proportionnels », déterminés selon un barème en fonction du prix de vente, et émoluments fixes (fixés par décret), correspondant aux tâches matérielles et aux démarches administratives. La rémunération, c’est 1/10è des « frais de notaire ». Les frais de mutation comprennent aussi les débours. Le synonyme, « les déboursés », est plus clair : il s’agit des sommes engagées par le notaire pour le compte de son client afin de rémunérer les différents intervenants ou de payer les différents documents (salaire du conservateur des hypothèques, coût d’un état d’urbanisme ou d’un extrait de cadastre, etc.). Dans les sommes acquittées ou déboursées par le notaire, il y a aussi les frais exceptionnels de déplacement engagés à la demande du client. Les débours représentent aussi 1/10è des frais de mutation. Enfin, les « frais de notaire » comprennent les droits et les taxes payés au trésor public. Il ne s’agit pas d’un autre type de rémunération puisque le notaire qui se fait collecteur d’impôts doit percevoir les sommes, mais aussi les reverser à l’État pour le compte de son client. Cette part importante des frais de mutation (8/10è) comprend le droit d’enregistrement ou la TVA. Elle comprend aussi la publicité foncière.

Frais annexes : achat d’un logement et frais variables

Certains frais annexes sont amenés à varier en fonction de l’opération réalisée.

Quand l’opération est l’achat d’un logement en état futur d’achèvement ou l’achat d’un logement neuf, autrement dit achevé depuis moins de 5 ans et n’ayant fait l’objet d’une première mutation qu’avec un marchand de biens, alors l’acquéreur doit régler la TVA. Elle est comprise dans le prix de vente du bien. Il faut aussi régler la taxe de publicité foncière, et la révision du prix, si le logement est à construire et si cette révision a été prévue au contrat.
Si l’opération réalisée est l’achat d’un logement ancien (c'est-à-dire un logement achevé depuis plus de 5 ans ou ayant déjà fait l’objet d’une première mutation avec une autre personne qu’un marchand de biens), l’acheteur doit payer, en plus du prix du logement, les droits d’enregistrements. Les droits d’enregistrement comprennent le droit départemental d’enregistrement et la taxe additionnelle communale. L’acquéreur d’un logement en copropriété doit également prendre en compte les charges annuelles.

Frais annexes : achat d’un terrain et frais variables

Quand l’opération est l’achat d’un terrain, l’acquéreur doit régler des droits et des taxes. Celles-ci varient selon la qualité du vendeur : particulier, professionnel ou collectivité locale. Quand le vendeur est un professionnel ou un particulier et que le terrain à bâtir est acheté dans le but de faire construire un immeuble à usage d’habitation, l’acquéreur doit acquitter des droits d’enregistrement sur le prix du terrain. Quand le vendeur est une collectivité locale, l’acheteur doit acquitter la TVA sur le prix du terrain à bâtir, à partir du moment où la collectivité locale a opté pour la TVA. Sinon, l’acheteur doit acquitter des droits d’enregistrement. Quand l’opération est l’achat d’un terrain, l’acquéreur doit aussi régler les frais liés aux taxes et participations d’urbanisme. Pour pouvoir être réclamées par la commune, la nature et le montant des participations doivent figurer sur le permis de construire. Le certificat d’urbanisme doit indiquer le régime des taxes et participations d’urbanisme applicables au terrain. Pour en connaître davantage sur les taxes et les participations, rendez-vous sur le site du Ministère de l’Écologie, du Développement et de l’Aménagement durables. Des frais facultatifs sont aussi liés à l’achat de terrain : les frais de bornage. Le bornage qui sert à identifier clairement les limites du terrain est réalisé par un géomètre-expert. Quand le terrain à bâtir est situé dans un lotissement, alors les frais de bornage sont inclus dans les frais du terrain ! L’étude du sol, réalisée par un expert, fait également partie des frais facultatifs liés à l’achat de terrain. Dans le cas de l’achat d’un terrain hors lotissement, l’acheteur doit, avant de signer l’avant-contrat, s’informer sur les possibilités et les frais de viabilisation du terrain à bâtir. Autrement dit, il doit se renseigner sur la possibilité et le coût de la réalisation des travaux nécessaires à l’implantation de la maison (l'alimentation en eau, en gaz, en électricité, etc.)

Frais annexes : construction d’une maison et frais variables

Encore la TVA ? Eh oui !, mais la TVA sur les travaux est incluse dans le prix global que l’acquéreur paye. Au moment de la délivrance du permis de construire, certaines taxes fiscales et redevances, instituées par la commune ou le département, peuvent être demandées. La plupart des communes ont institué la Taxe Locale d’Équipement (TLE). Son montant varie en fonction de la nature du financement et de la superficie de la maison. Selon son montant, elle est à régler en une ou deux fois. Il existe aussi, dans certains départements, la taxe départementale pour le financement du Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et d’Environnement (CAUE). Autre taxe départementale instituée par certains départements : la taxe départementale des espaces naturels sensibles. Celui qui fait construire une maison peut également avoir à régler une participation pour le financement des voies et réseaux. Il participe alors à l’entretien de la voirie, de l’éclairage public, du réseau d’eau potable, etc. Cette participation n’est due que pour un terrain situé entre 60 et 100 mètres maximum, selon la commune, et qu’à compter de la construction de la maison, sauf si la participation a été acquittée antérieurement par le propriétaire passé ou par le propriétaire actuel du terrain. À partir du moment où la maison a été raccordée au réseau public de collecte des eaux usées, l’acheteur doit payer la participation pour raccordement au tout-à-l’égout. Le Plafond Légal de Densité a été supprimé. Mais le versement pour dépassement du plafond légal de densité est toujours applicable quand la commune l’a institué avant le 31 décembre 1999 et qu’elle n’a pas opté pour la participation pour le financement des voies et réseaux. Pour en savoir plus sur le versement pour dépassement du plafond légal de densité, faites un petit tour dans le Code de l’urbanisme. Une participation pour non-réalisation d’aires de stationnement peut aussi être demandée, ou bien une cession gratuite de terrain. D’autres frais peuvent s’ajouter au prix de la maison. Il faut aussi compter les impôts locaux, les frais de déménagement et d’assurance multirisque habitation dans les frais annexes.