« Aujourd’hui sur le moyen ou sur le long terme, vous ne courrez pas plus de risques outre-mer qu’à Mulhouse ou à Bordeaux ».
Quels sont les produits de défiscalisation applicables aux DOM-TOM ?
Les dispositifs se déploient en 3 compartiments avec une défiscalisation qui est progressivement de plus en plus intéressante en fonction des « sacrifices » consentis par l’investisseur.
Le premier compartiment, traditionnel, est pour les gens qui souhaitent accéder à la propriété sur place avec une défiscalisation à hauteur de 25 % de réduction d’impôt.
Un second compartiment pour les investisseurs qui achètent un logement pour le mettre en location et qui ne souhaitent pas avoir de contraintes de plafonds de loyers ou de plafonds de revenus du locataire, auquel cas leur réduction d’impôt passe à 40 % avec la loi Girardin.
Dernier compartiment pour l’investisseur qui souhaite acheter un logement pour le mettre en location et qui accepte de jouer le jeu du logement intermédiaire ; La réduction d’impôt est porté de 40 à 50 % avec des gardes-fous comme la limitation du plafond du prix au mètre carré habitable, le plafonnement du niveau des loyers et celui des ressources du locataire.
L’avantage fiscal est l’élément déterminant ?
On a véritablement une défiscalisation à spectre large pour favoriser l’économie des DOM-TOM qui est toujours dans un état catastrophique.
Mais il faut toujours considérer l’avantage fiscal, que ce soit dans les DOM-TOM ou en métropole, comme la cerise sur le gâteau. On doit avant tout s’attacher à la qualité de l’investissement intrinsèquement. Il faut garder à l’esprit que l’investissement immobilier est un investissement de moyen à long terme ; il ne faut jamais acheter un bien immobilier en disant à telle date quoi qu’il arrive, je revends ; le but, c’est de s’adapter au marché et de savoir attendre.
Les avantages de la nouvelle loi Girardin ?
L’esprit de cette loi est de dire qu’on augmente le niveau de réduction d’impôt, mais qu’on essaie de réguler les prix du marché.
Nuance d’importance par rapport à la loi Paul qui n’avait pas de plafonnement de l’assiette (l’assiette est le montant sur lequel porte la réduction d’impôt et est exprimée en prix HT au mètre carré habitable), le dispositif Girardin comporte un plafond à 1 750 € HT le mètre carré habitable. Ce qui est également intéressant dans la loi Girardin, c’est qu’on a une pérennisation du dispositif législatif, et des avantages fiscaux, sur 15 ans.
Quel type de produits est proposé à l’investisseur ?
Un dentiste de Macon ne peut plus investir dans une résidence de tourisme dans les DOM-TOM. Les produits sont des produits en résidence principale du fait de la tunnelisation, qui veut qu’on ne puisse imputer en défiscalisation qu’une réduction d’impôt en rapport avec son activité principale. Un hôtelier ne pourra ainsi appliquer une réduction d’impôt que sur le résultat qu’il fait dans son domaine hôtelier.
En revanche il y a un dispositif spécifique au logement en résidence principale et notamment en locatif qui permet au même dentiste de Macon d’acheter un logement locatif dans les DOM-TOM avec la loi Girardin avec une défiscalisation plus ou moins importante selon qu’on choisit non un encadrement social.
La qualité du bâti est-elle comparable à celle de la métropole ?
Il y a eu des dérives importantes dans les années 90, des hôtels fabriqués avec des bétons à base de sable marin, et des biens vendus très au-dessus de leur prix réel du fait de la défiscalisation. Aujourd’hui sur le moyen ou sur le long terme vous ne courrez pas plus de risques outre-mer qu’a Mulhouse ou à Bordeaux.
Est-il indispensable de passer par un professionnel ?
Oui, car le marché est très particulier, il est plus facile pour un investisseur parisien d’aller voir un bien à Toulouse qu’en Guadeloupe ou à la Réunion.
Il est préférable de passer par un opérateur de confiance qui fasse écran, qui gère l’ensemble des difficultés et assure une garantie locative solide, notamment du paiement des loyers.
Est-il plus intéressant d’investir en métropole en de Robien ou dans les DOM-TOM en Girardin ?
Ce sont des produits complémentaires avec des principes de défiscalisation différents qui ne s’appliquent pas sur les mêmes catégories de revenus.
En dispositif Robien, on a un déficit qui vient en déduction du revenu imposable, alors qu’en dispositif Girardin, on est directement en réduction de l’impôt sur le revenu.
L’impact fiscal de la loi Girardin s’adresse donc à des gens fortement fiscalisés tandis que le Robien s’adresse lui à un spectre de clientèle plus large, qui va descendre plus bas en termes de revenus.
Le primo-investisseur qui a commencé par une défiscalisation classique en métropole en Périssol, Besson ou Robien pourra, en fonction de l’évolution de sa situation financière et fiscale se tourner ensuite vers un produit dans les DOM-TOM en Girardin.
Propos recueillis par Gilles Arnoux
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