"Nous avons un rôle de conseil qui a pour point de départ la promesse de vente ou le compromis de vente"
Quel rôle jouez-vous dans l'achat et la vente immobilière ?
Le rôle du notaire ne se cantonne pas à établir l'acte de vente d'un bien immobilier, ce qui correspond à sa mission de publication des actes concernant les biens immobiliers et à la perception des droits d'enregistrement. Il a surtout un rôle de conseil impartial des parties et de vérification juridique de l'état des biens vendus.
Le rôle du notaire est donc de valider l'accord entre vendeur et acquéreur sur le bien et le prix en assurant la sécurité juridique de chaque partie : dresser la liste des problèmes juridiques éventuels, y apporter les solutions, vérifier la situation juridique des biens quant aux diverses réglementations applicables, ainsi que la situation des parties.
Quelle est l'importance de la promesse de vente ?
La promesse de vente n'est pas un simple document indiquant l'identité des vendeur et acquéreur, le bien, le prix, la condition suspensive d'obtention de prêt, la date de signature de la vente et le versement du dépôt de garantie : c'est le contrat essentiel qui fixe les engagements des deux parties et la façon dont devra se passer la vente. Aussi est-il important de consulter son notaire au moment de la rédaction de l'avant-contrat de manière à bien fixer toutes ces conditions et éviter qu'un problème juridique révélé postérieurement ne vienne remettre en cause la signature de la vente définitive.
Que contrôlez-vous en particulier ?
Les deux étapes d'un processus de vente, à savoir la promesse de vente et la vente, sont ponctuées par la vérification d'un certain nombre d'éléments. Lors de la promesse de vente, un certain nombre de certificats doivent être produits au notaire quant aux réglementations sanitaires (certificats sur l'amiante, sur le risque d'accessibilité au plomb dans les peintures, sur les termites, sur les piscines, sur le gaz).
Entre la promesse de vente et la vente, le notaire doit vérifier différents points, qui feront l'objet de conditions suspensives, entre autres :
- l'origine des biens pour garantir le doit de propriété de l'acquéreur,
- la situation hypothécaire du bien, de manière à transmettre un bien libre de toute hypothèque,
- la situation de l'immeuble au regard des règles d'urbanisme : le notaire vérifie qu'il n'y a pas de prescription particulière qui s'opposerait à la vente (arrêté de péril, servitudes).
Au-delà de ces éléments propres au bien objet du contrat, le notaire s'intéressera également à la situation des acquéreurs : sous quelle forme acheter, quelles précautions prendre selon leur situation matrimoniale, la transmission aux héritiers, etc....
À quel moment prendre contact avec un notaire quand on désire vendre ?
Dès qu'est prise la décision de vendre ou d'acquérir. Prenons un cas concret. Vous avez acheté 2 petits appartements contigus dans un immeuble. Vous avez fait des travaux pour les réunir, vous avez sur le papier 2 lots de copropriété, mais physiquement vous ne vendez qu'une entité. Ceci soulève un certain nombre de questions : la réunion des deux lots nécessitait-elle un accord de la copropriété ? Les travaux ont-ils porté atteinte à un mur porteur ou empiété sur une partie commune ? Ces éléments sont indispensables pour savoir si le bien que vous achetez est sain juridiquement ou non : c'est le rôle du notaire de poser ce type de questions pour la sécurité des parties.
N'importe qui peut venir vous voir pour un acte d'achat ou de vente ?
Le notaire a une compétence nationale. Mais la proximité et la relation particulière jouent, bien entendu.
Avez-vous toute latitude pour trouver des acheteurs ?
Le notaire peut exercer également à titre d'activité annexe, la fonction de négociateur immobilier : il a à ce titre uniquement les mêmes possibilités de faire de la publicité qu'un agent immobilier classique.
Conseillez-vous vos clients sur les aspects purement immobiliers ?
Le notaire a ce rôle, notamment en termes de situation patrimoniale, de plus-values ou de prix de marché : si nous estimons, en fonction des éléments que nous fournit notre client, que son intention de vendre ou d'acquérir n'est pas judicieuse, nous nous devons de le lui indiquer : cela fait partie de notre déontologie.
Fonctionnez-vous en réseau avec d'autres notaires ?
Il n'y a pas à proprement parler de réseaux de notaires. Il existe des instances gérant notre profession : Chambre des Notaires, Chambre Départementale et Régionale, Conseil Supérieur du Notariat. Nous avons par ailleurs à notre disposition un organisme de recherche employant des professeurs de droit et des spécialistes (le CRIDON) qui, lorsque nous avons une question technique particulièrement pointue, nous permettent de répondre à la demande des clients.
Quelle distinction entre clientèle particulière et professionnelle ?
À chaque dossier sa spécificité : traiter un dossier d'acquisition de biens d'habitation n'implique pas le même regard juridique que de traiter un dossier d'acquisition de biens professionnels, de bureaux, ou de biens commerciaux. Il y a des réglementations différentes qui s'appliquent, des vérifications supplémentaires à faire en cas de biens commerciaux. Nous devons vérifier de manière à ce que celui qui achète puisse véritablement exploiter le bien qu'il achète avec la destination qu'il souhaite lui donner.
Nous sommes des généralistes, nous nous adaptons à la demande de nos clients. Si un client parisien décide d'acheter un bien en Corse, nous pouvons l'assister dans la négociation et dans la rédaction des actes en vue de l'acquisition. S'il veut acheter 10 000 m2 de locaux d'usines dans le Nord, avec des réglementations particulières, nous savons également faire. L'idée n'est pas de tout savoir mais de savoir se poser les questions au bon moment et d'y apporter les réponses adéquates.
Un mot sur les ventes aux enchères des Notaires ?
Les ventes aux enchères par adjudication volontaire sont un mode de vente qui peut être utilisé par les clients soit parce que la loi l'oblige, soit parce que eux-mêmes le veulent : nous ne sommes que le support de cette volonté. On peut avoir un client qui ne souhaite pas vendre un bien par une agence, en même temps il veut le vendre au meilleur prix : les enchères peuvent lui permettre de réaliser son intention.
Avez-vous une exclusivité sur une vente ?
Chaque partie peut avoir son notaire. Le fait qu'il n'y en ait qu'un veut dire simplement que les parties ont choisi ensemble de ne s'en référer qu'à un seul notaire, dont la mission est de faire régner un équilibre entre les parties dans le respect de la loi. Le tarif fixé pour notre profession par décret implique que la rémunération sera séparée entre les notaires et que le coût pour l'acquéreur ne sera pas différent du fait qu'il y ait un, deux voire trois notaires.
Propos recueillis par G.A.
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