Propriétaire bailleur, comment mettre tous les atouts de votre côté.
La pénurie du marché locatif réservé aux étudiants a pour effet direct d'orienter 4 étudiants sur 5 vers le parc privé. Une bonne carte à jouer pour le propriétaire.
La carte emplacement
L'étudiant ne veut plus d'un espace exigu dans lequel il ne trouvera pas ses marques pour travailler. Il recherche donc une bonne taille de studio en même temps que la convivialité. Il ne veut plus être exilé sur des campus mais se trouver en centre ville ou très proches des centres urbains pour bénéficier de l'animation, des commerces, restaurants, cinémas... D'autre part, la desserte en transport est importante.
Il y a 2 typologies de clientèle : la typologie traditionnelle de base, dont le socle est le primo étudiant, avec des parents prescripteurs. L'autre typologie est une population plus mûre qui va chercher du logement en ville, qui s'est souvent mise en couple et qui va chercher plutôt des formes de colocation. Les surfaces des petites unités augmentent et la colocation prend de l'ampleur dans les 2 et 3 pièces.
Rappelez-vous enfin qu'un logement en parfait état est le meilleur moyen d'attirer et de retenir un locataire de qualité, le niveau de vie actuel des étudiants tendant à se rapprocher des normes de confort propres à la vie d'adulte.
La carte mode locatif
Il est en plein bouleversement. Le fait que la durée du bail meublé soit libre n'est pas sans incidence pour le propriétaire qui loue à un étudiant. Avec la nouvelle réglementation, le locataire peut donner congé à n'importe quel moment s'il respecte le délai d'un mois de préavis. Le logement nu devient plus compétitif.
Le changement de locataire peut être le moment de reconsidérer votre mode locatif. Logement vide ou meublé, les conditions de location ne sont pas soumises à la même réglementation (bail, congé, hausse de loyer, maintien dans les lieux, charges locatives). De plus chaque formule offre des avantages spécifiques en matière de déclaration des revenus locatifs, à étudier selon votre situation patrimoniale personnelle.
La carte prix
N'ayez pas de prétentions de loyers au-dessus de celles du marché. Louer à un étudiant vous apporte une sécurité du fait des aides au logement qu'il va percevoir et que vous pouvez même percevoir directement. Il vaut donc mieux avoir la garantie d'un loyer au prix du marché, mais dont la perception est bien maîtrisée dans le temps, plutôt qu'un loyer plus fort négocié dans l'urgence par le locataire qui présentera des risques d'impayés dans la durée, de départ anticipé ou du moins un sentiment d'indifférence de votre locataire pour par exemple le bon entretien du bien loué.
L'étudiant a un véritable pouvoir d'achat et se comporte le plus souvent comme un investisseur ; malgré la difficulté de se loger dans certaines grandes villes, la concurrence joue entre les différentes formules existantes- logement en direct, colocation, résidence étudiante -et mieux vaut mettre les bons atouts de votre côté.
La carte qualité
État des lieux, anticipation de points locatifs litigieux, restitution de la caution, faites les choses bien avec votre locataire sortant. En effet, c'est peut-être lui qui vous présentera son successeur éventuel, vous évitant la corvée des petites annonces, des réponses téléphoniques et des visites contraignantes quand elles sont assorties d'un déplacement. C'est aussi dans l'intérêt de votre locataire sortant car la date d'entrée dans les lieux d'un nouvel occupant stoppe le préavis du précédent.
La carte sélection
Soyez très attentifs à la sélection de vos locataires ; n'hésitez pas à demander conseil auprès d'une chambre départementale de propriétaires ou de l'ADIL. Rédigez les baux, cautions, et états des lieux avec le plus grand soin. Intervenez immédiatement en cas de retard de paiement. Vous pouvez opter pour la souscription d'une assurance "impayés de loyers". La prime d'assurance impayés de loyers est déductible de votre revenu foncier, sous réserve d'être distincte des autres risques couverts éventuellement. Enfin, assurez-vous que votre locataire ait bien souscrit une assurance multirisque habitation responsabilité civile pour tous dommages occasionnés dans les lieux.
La carte colocation
La colocation n'est ni plus ni moins qu'une location classique souscrite par plusieurs personnes vivant ensemble. Couple ou bande de copains, les règles sont les mêmes. Le bail signé entre le propriétaire et le locataire porte sur l'ensemble de l'appartement ou de la maison, sans avoir vocation à détailler l'affectation des pièces. Les colocataires s'organisent entre eux pour la répartition des espaces et des coûts. Sur un plan économique, les avantages sont indéniables lorsque tout se passe bien.
La carte avantages
Louer à un étudiant permet de réaliser des baux courts, pour les meublés en particulier, tout en offrant dans bien des cas des garanties financières très satisfaisantes (cautions parentales, aides au logement, emploi à temps partiel...).
Des dispositions existent pour vous y inciter et vous garantir le paiement des loyers ; l'étudiant est en effet la plupart du temps " cautionné " par ses parents ou rentre dans le cadre de " loyers sécurisés ".
La carte des garanties et des cautions
Afin de vous assurer que votre locataire sera en mesure de payer régulièrement son loyer et ses charges, vous pouvez exiger un certain nombre de garanties :
· Justificatifs de ses revenus, ou de ceux de ses parents : fiches de paie, déclaration d'impôts sur le revenu, éventuellement dernière quittance de loyer s'il était précédemment locataire ; la règle de gestion veut que le loyer n'excède pas le tiers du total des revenus.
· Versement d'un dépôt de garantie (montant équivalent à 2 ou 3 loyers) qui sera reversé à son départ.
· Caution d'un tiers, c'est-à-dire l'engagement d'une personne, d'un membre de sa famille ou d'un organisme, de payer le loyer et les charges en cas de défaillance de sa part. Dans le cas d'un étudiant, c'est la caution des parents qui est la plus courante. Privilégiez un garant sur le sol français (il est difficile de récupérer une caution à l'étranger), disposant mensuellement de revenus qui couvrent entre 3 et 4 fois le loyer et d'un contrat de travail à durée indéterminée depuis plus d'un an.
La carte ALS
Quel que soit le type de logement loué, l'étudiant, s'il en remplit les conditions, peut bénéficier de l'aide au logement versée par la CAF. Le montant de cette allocation varie selon les ressources du locataire, mais aussi en fonction du loyer ou du type d'hébergement. Dans le cas d'une colocation, la CAF divisera le loyer global du logement par le nombre de colocataires pour calculer l'aide versée à chacun d'entre eux.
Ainsi, pour un loyer constant de 350 € mensuels, hors charges, et dans le cas d'un étudiant ne disposant d'aucunes ressources propres, l'aide au logement varie de 75 € par mois pour un appartement en colocation, à 90 € pour une chambre en résidence universitaire, et 150 € pour un studio loué seul.
Au moment de faire votre choix il est important de procéder à une estimation de l'allocation logement à laquelle prétendre sur le site Internet de la CAF www.caf.fr.
La carte des aides privées La garantie LOCA-PASS et l'avance LOCA-PASS du 1 % logement peuvent être accordées à des étudiants de moins de 30 ans, boursiers d'état ou justifiant d'un emploi en CDD d'une durée minimale de 3 mois. L'organisme gestionnaire du 1 % logement s'engage à vous verser les loyers et charges en cas d'impayé, quelle qu'en soit la cause. Cette garantie peut couvrir jusqu'à 18 mois de loyers et charges et jusqu'à 36 mois si votre logement est conventionné ou loué sous le statut du bailleur privé et fait l'objet d'une réservation au profit de locataires étudiants que vous présente l'organisme 1 % logement. La garantie LOCA-PASS est gratuite et prend la forme d'un engagement de caution annexé au bail.
L'avance LOCA-PASS du 1 % logement. L'organisme gestionnaire du 1 % logement accorde au locataire étudiant une avance sans intérêt, correspondant au montant du dépôt de garantie prévu dans le bail (deux mois de loyers hors charges maximum). L'avance LOCA-PASS fait l'objet d'une annexe au bail et vous est versée à l'entrée du locataire dans le logement. Le Fonds de Solidarité Logement. Si votre locataire étudiant dispose de ressources faibles et rencontre des difficultés, il peut demander une aide au Fonds de Solidarité Logement sous forme de prêt sans intérêt ou de subvention.
G.A.
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