Comment défiscaliser au mieux de ses revenus.
Malraux dans des temps héroïques, Besson, Robien, Borloo, une hausse des prix de 115% en 10 ans qui fait miroiter une forte plus-value à la sortie, des revenus peu sensibles aux aléas macro économiques, expliquent que l'investissement locatif tient une place à part dans la gestion des gros patrimoines.
Pourquoi investir ? Quel investissement choisir ? Comment profiter au mieux des produits défiscalisés ? Quel type de financement faut-il adopter ? Acheter dans le neuf ou dans l'ancien ?
Retrouvez les réponses à toutes ces questions patrimoniales dans le Guide Pratique ImmoStreet « Investir dans la pierre ».
Comment sélectionner un placement immobilier ?
Jean-François Zaoui, Conseil en gestion de patrimoine : « L ‘analyse patrimoniale nous permet de voir tout de suite quelles sont les deux ou trois lois qui pourraient convenir ; ensuite on va affiner ; dans une première étape on va vraiment regarder les chiffres, on fait des simulations financières puis l'on regarde celle qui va apporter le plus de bonus. Prenez l'exemple de la loi Girardin. Son effet fiscal est énorme puisque vous avez droit non pas à une déduction fiscale mais à une réduction fiscale qui attaque directement l'impôt que vous payez chaque année. Là, vous pouvez faire une économie de 50 % du montant de l'investissement à étaler sur 5 ans ; vous investissez 100 000 €, en 5 ans, vous faites 50 000 € d'économies d'impôts ».
Le Girardin est le meilleur placement
Romain Lefevre, Consultant Financier, Astoria Finance : « En termes d'économie fiscale, c'est ce qu'il y a de plus efficace aujourd'hui. Au niveau immobilier, il y a une forte économie fiscale ainsi qu'un développement patrimonial. Si vous faites de l'industriel, vous avez une rentabilité comprise entre 30 et 50 % renouvelables tous les ans. On arrive donc à sécuriser beaucoup plus qu'avec du De Robien.
Toutefois, la Loi Malraux semble être l'alternative la plus proche à une opération DOM TOM, mais la plupart du temps l'investissement sera plus élevé qu'en loi Girardin. Si l'on considère un programme de qualité avec toutes les garanties locatives nécessaires, on se rend compte que c'est le dispositif le plus sécuritaire et le plus rentable qui existe aujourd'hui.».
Quelle typologie d'investisseur est concernée par le jackpot Girardin industriel
Arnaud Gaset, Expert comptable associé, Cabinet Fidsud « Aujourd'hui, avec le Girardin industriel, on réalise une réelle économie d'impôt. Il n'y a plus de limites, on peut réduire l'intégralité de son impôt. Des professions médicales, chefs d'entreprise, PDG avec des problématiques de salaires et dividendes, gérants et gérants non majoritaires, travailleurs non salariés, salariés aux revenus importants, supérieurs à 10 000 € mensuels. »
La forêt pousse fort
Philippe Gourmain, Expert Forestier, Cabinet-Rousselin Colas des Francs : « On achète un stock, et ce stock va se transformer en volumes et en valeur. Il y a une prise de valeur intrinsèque. Soit vous capitalisez pour pouvoir décapitaliser à un moment donné en faisant des coupes, soit vous capitalisez pour pouvoir vendre. Par ailleurs, les avantages fiscaux en termes d'impôt sur le revenu, d'ISF et de transmission de patrimoine sont importants. »
Comment optimiser la constitution de son patrimoine dans l'optique de réduire son imposition ISF ?
Anne Delaroche, Delaroche patrimoine, « Au moment de réaliser un investissement, certains placements peuvent être préférés pour leur exonération au titre de l'ISF. L'investissement immobilier sous certaines conditions peut être exonéré d'ISF. En effet, s'il s'agit d'un investissement immobilier locatif réalisé en adoptant le statut de loueur meublé professionnel, il suffit que les loyers représentent plus de la moitié des revenus professionnels pour sortir la valeur de l'immeuble de l'assiette ISF. »
G.A.
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