Accorder un crédit est, pour l'établissement prêteur, un risque. Il exige donc des garanties. Immostreet aide l'emprunteur à choisir la plus favorable.
La garantie : passage obligatoire pour le crédit
Parce qu’il prend un risque en lui accordant un crédit immobilier, l’établissement prêteur exige de l’emprunteur des garanties sur le bien financé. Il y a exigence, donc obligation. La garantie obligatoire permet à l’établissement prêteur d’obtenir la revente du bien. La revente se faisant en faveur du créancier, l’établissement prêteur récupère les fonds avancés à l’emprunteur. Ce n’est pas parce qu’il y a obligation qu’il n’y a pas de choix : il existe 4 façons de garantir le prêt. L’hypothèque est la garantie la plus traditionnelle. Mais son coût est relativement élevé car elle fait l’objet d’une taxe de publicité foncière et de frais d’enregistrement au Bureau des Hypothèques. La publicité foncière rend public les changements de propriété et d’ordre juridique d’un bien immobilier. Prévenir de la création de l’hypothèque empêche un même bien d’être vendu à plusieurs acquéreurs. Malgré son utilité, on peut regretter que dans la vraie vie, on ne paie pas en billets de Monopoly… L’Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers est une autre manière de garantir le prêt. Comme l’hypothèque, c’est une garantie traditionnelle, mais elle ne porte – on aurait pu s’en douter grâce aux « deniers » - que sur le bien ancien, et elle est moins chère car il n’y pas de taxe de publicité foncière, et elle est exonérée de droits d'enregistrement. Les sociétés de cautionnement sont la troisième garantie. Ces sociétés ont été créées par les banques afin de réduire les frais de garantie pour les particuliers parce qu’il n’y a ni frais d’inscription à la conservation des hypothèques ni frais de notaire. La caution « mutuelle fonctionnaire » est une garantie particulièrement intéressante pour les fonctionnaires.
L’hypothèque
L’hypothèque est une garantie dite « réelle » car un bien immobilier est donné en garantie. L’hypothèque doit faire l’objet d’un acte notarié et l’inscription est effectuée au Bureau des Hypothèques de l’endroit où se trouve le bien. L’hypothèque est une garantie prise sur tout type de bien, neuf comme ancien, appartement comme maison. Elle permet au bénéficiaire de l’hypothèque, l’établissement prêteur, de saisir le bien immobilier. Autrement dit, à défaut de remboursement du prêt dans les conditions prévues, le créancier peut vendre aux enchères le bien sur lequel porte l’hypothèque. Le créancier se rembourse sur le prix de la vente. Plusieurs hypothèques peuvent être prises sur un même bien. La date de l’inscription détermine alors la hiérarchie (appelée « rang ») entre les créanciers inscrits Deux droits sont associés à l’hypothèque. Le droit de suite permet de saisir le bien immobilier en quelque main qu’il se trouve (le bien est donc saisissable même s'il n'appartient plus au débiteur). Le droit de préférence permet quant à lui au créancier d’être payé prioritairement sur le prix de la vente. L’hypothèque garantit tout type de crédit et la partie du prix payée après le jour de l’acte de vente. Dans le cadre d’une Vente en l’État Futur d’Achèvement, l’hypothèque garantit le prêt destiné au financement de la partie du prix payable à terme. La taxe foncière représente 0,715 % du prêt et les frais d’hypothèque représentent environ 2% du montant du prêt. Pour en savoir plus sur les coûts de l’hypothèque pour l’emprunteur, rendez-vous au Ministère de l’Économie, des finances et de l’industrie.
L’Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers
L’Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers est une garantie inscrite sur l’immeuble. Cette garantie donne le droit de vendre le bien en cas de non-paiement. Elle donne le droit, à celui qui a prêté tout ou partie des fonds nécessaires à l’acquisition du bien immobilier, d’être préféré aux autres créanciers. Elle ne porte que sur les biens anciens, donc seuls les biens existants sont concernés par le privilège de prêteur de deniers. Cette garantie du prêt ne concerne donc pas la vente sur plan et la construction de maison individuelle. Mais le privilège de prêteur de deniers peut garantir la partie du prix payée le jour de l’acte de vente : il peut garantir la partie du prêt qui sert à l’achat du terrain à bâtir (la partie du prêt qui sert au financement de la construction est garantie par une hypothèque). Proche de l’hypothèque conventionnelle, cette garantie traditionnelle est moins chère car elle est dispensée de taxe de publicité foncière ! Vraiment proche de l’hypothèque, le PPD doit faire l’objet d’un acte notarié et d’une inscription à la Conservation des Hypothèques dans les 2 mois qui suivent la vente. L’inscription prend rang à la date de la vente. Le privilège de prêteur de deniers a donc priorité sur toutes les autres garanties prises sur le bien immobilier.
La société de cautionnement
Les banques ont créé des sociétés de cautionnement afin de réduire les frais de garantie pour les particuliers. En contrepartie d’une rémunération, la société de cautionnement se porte caution, c’est-à-dire qu’elle s’engage à se substituer au débiteur défaillant. L’emprunteur, dès le déblocage des fonds, verse une contribution proportionnelle au montant de son prêt. Cette contribution est composée d’une contribution à un fonds mutuel de garantie et d’une commission pour l’organisme de caution. Alors que la commission est définitivement acquise par l’organisme de caution, la contribution au fonds mutuel peut être reversée à l’emprunteur s’il n’y a eu aucun incident de paiement pendant la durée du prêt. Mais, même en l’absence de problème, le remboursement est à nuancer : les organismes caution étant mutualistes, la somme restituée dépend des risques auxquels les organismes ont été confrontés, pendant la durée du crédit, vis-à-vis de l’ensemble de ses clients. Si la caution doit rembourser le crédit, elle conserve le droit de se retourner contre l’emprunteur défaillant.
La garantie « mutuelle fonctionnaire »
La garantie « mutuelle fonctionnaire » nous donne un petit indice : elle ne concerne que les fonctionnaires. Il y a quand même une exception : des activités particulières, comme la recherche, peuvent en bénéficier. La CASDEN, banque coopérative des personnels de l’Éducation Nationale, de la Recherche et de la Culture, fait par exemple profiter les salariés de l’Éducation Nationale d’une garantie sans frais.
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