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Bien louer, bien acheter

par Hélène Baratte le 03/10/2011 | Theme : Vente/Achat

Selon la Fnaim, les appartements anciens ont perdu au premier trimestre, par rapport au trimestre précédent, 0,3 % en moyenne au niveau national, et même 2 % en Île-de-France. Et avec la remontée des taux d'intérêt, est-ce le moment d'acheter se demande-t-on sur SeLoger Conseils ou dans les numéros spéciaux consacrés à l'immobilier. Si ce n'est pas le moment d'acheter sa résidence principale, c'est qu'il est préférable pour ceux qui veulent devenir primo-accédants de rester locataires ?

À cause du durcissement des conditions de crédit et de la stabilisation des prix des logements, les candidats à l'accession à la propriété, en cette période pré-électorale favorable à l'attentisme, hésitent à franchir le pas.

Bien acheter

- Il ne faut pas acheter trop cher : il faut donc acheter sa résidence principale au meilleur prix et la financer au taux d'intérêt le plus compétitif possible. Pour cela, vous devez négocier le prix d'acquisition que le plan de financement.
- Il ne faut pas acheter son bien juste avant une glissade des prix de l'immobilier résidentiel. 
- Il faut que son bien se valorise d'environ 7% pour gommer les droits d'enregistrement de l'ancien (dans le neuf, vous réglez une TVA de 19,6% incluse dans le prix d'achat) qui tournent autour de 7% du prix d'achat : ainsi, pour un bien ancien de 250 000 euros, vous devez débourser 17 500 euros de droits d'enregistrement.
- Il faut négocier les pénalités de remboursement anticipé, car si les acquéreurs empruntent pour acheter leur résidence principale sur 15 ans, sur 20 ans, etc., la plupart des propriétaires changent tous les 7 ans de logement. Lors du premier tiers du remboursement de crédit, l'emprunteur rembourse surtout desintérêts. Au bout de 7 ans, les emprunteurs doivent alors régler au banquier la quasi-totalité ducapital. De plus, le vendeur doit régler au banquier des pénalités de remboursement anticipé, fixées à six mois d'intérêt et plafonnées à 3% du capital restant dû, mais en cas de mobilité professionnelle ou en cas de force majeure (divorce, décès), les pénalités de remboursement anticipé ne sont pas dues.
- Il ne faut pas oublier qu'il va falloir acquitter des frais de garantie : privilège de prêteur de deniers ou hypothèque.
- Il ne faut pas oublier la taxe foncière et les charges incombant au propriétaire.
- Il faut penser aux frais de courtage que l'on a à régler quand on passe par un courtier de crédit.

Si les prix restent stables, et même en cas de légère baisse, l'achat sur le long terme (10 ans) est plus rentable que la location, les loyers versés partant en fumée, mais il ne faut pas se précipiter.

Bien louer

Situation :

La location permet de résider dans un logement situé dans un secteur où les prix de l'immobilier ne nous permettent pas d'acheter. Par exemple, à moyens identiques, louer dans Paris peut être préféré à l'achat immobilier réalisable, mais dans une commune de banlieue plus ou moins éloignée. Dans tous les cas, le loyer,charges comprises, ne doit pas dépasser le tiers des revenus nets du ménage.

Mobilité :

Réaliser une transaction immobilière à l'achat comme à la vente prend plusieurs mois : selon la Fnaim, 
- 45% des transactions au niveau national se réalisent en moins de trois mois,
- 80% se concluent en moins de six mois.

Mise en vente, signature de l'avant-contrat : en tenant compte de la signature de l'acte de vente chez le notaire, ces délais de transaction sont majorés d'environ trois mois. Parce que louer ou libérer sa location ne prend pas des mois, mais des semaines, la location permet de déménager plus rapidement en cas de changement professionnel (ou familial).

Les simulations du courtier Meilleurtaux sur le site des Echos.

Hélène Baratte

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