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Marché francilien : début de réajustement

par Elisabeth Lelogeais le 24/02/2012 | Theme : Prix de l’immobilier

Même si Paris affiche un record des prix à 8 390 €/m² fin 2011, la hausse des prix se ralentit dans la capitale comme dans les départements limitrophes. Les volumes reculent lors de cette même période. Des signes annonciateurs de correction du marché, de l’ordre de 1% à Paris mais de 5 à 10% en Ile de France.

L’année 2010 avait été un record avec 195 000 ventes pour la région Paris Ile de France, biens anciens et neufs confondus. 2011 n’a pas à rougir avec 177 000 ventes. « Certes, la baisse est de 9% par rapport à l’année précédente qui était exceptionnelle. Il convient de relativiser cette baisse si on la met en perspective d’une année classique de la période 1999-2007 puisqu’elle est alors de 4%. Et compte tenu de l’environnement économique, le volume enregistré est tout à fait honorable » souligne Christian Lefebvre, président de la chambre des notaires Paris-Ile de France. Cependant, alors que les trois premiers trimestres enregistraient une activité soutenue, le quatrième trimestre, malgré la réforme de la taxation sur les plus-values, a donné des signes de faiblesse, de l’ordre de 14 à 23% selon les départements entre le quatrième trimestre 2010 et celui de 2011. Face à une demande moins forte, les prix se sont stabilisés au dernier trimestre 2011, à Paris, dans les Hauts-de-Seine et dans les Yvelines,  et ils commencent à baisser dans les autres départements. Toutefois rappelle Thierry Delesalle, notaire chargé de la conjoncture « là encore il faut relativiser, les prix étant à un niveau très élevé ». Et 2012 ?  les pronostics sont délicats, « les arbres ne montant pas jusqu’au ciel » ironise Christian Lefebvre. Certes, par rapport aux autres placements peu attractifs actuellement, la pierre joue son rôle de valeur refuge pour s’abriter ou pour investir. Mais le niveau des prix, l’accès au crédit plus difficile, la suppression du PTZ + dans l’ancien et la conjoncture économique risquent de refroidir plus d’un candidat à l’acquisition. Et la multiplication des annonces réformant la fiscalité sur fond de période électorale ne va pas être de nature à booster le marché  de l’investissement. Aussi, face à une demande moins soutenue les notaires se montrent prudents : « une baisse de 5 à 10% en Ile de France sur l’année 2012.Nettement moins à Paris, de l’ordre de 1% au vu des avant-contrats signés en fin d’année ».

Paris :  record en trompe l’œil avant un tassement des prix

Avec un prix moyen de  8 390 €, le m² parisien poursuit son ascension : +14,7% en variation annuelle et +39% par rapport au second trimestre 2009, soit 2 370 € du plus par m² ! De la folie qui semble s’assagir. Les volumes de ventes dans l’ancien se sont repliés de 13% ( 8 220 unités) par rapport un quatrième trimestre 2010 et de 10% par rapport à l’ensemble de l’année 2011. Dans un marché moins tendu, la progression se ralentit et n’est plus que « de 0,2% en valeur trimestrielle, contre 2,9% au troisième trimestre 2011 par rapport au précédent trimestre qui elle-même était de 5,3% par rapport au trimestre antérieur ».   Le ralentissement est donc là, mais les prix demeurent très élevés : hormis le 19 è arrondissement, à 6 580 €/m² en moyenne, les autres arrondissements ont dépassé les 7 000 €/m². Trio : le 6 è (13 100 €/m²), le 7 è (12 330 €/m²), le 4 è (11 480 €/m²). Sept arrondissements (1,3,4,5,6,7,8) franchissent le seuil symbolique des 10 000 €/m² en moyenne. Dans tous les arrondissements, la hausse annuelle a été à deux chiffres , de 10,4% dans le 1er jusqu’à 20% dans le 4 è. En 2012, la baisse de l’activité devrait se répercuter de façon très modérée sur les prix «  autour d’un 1% jusqu’au printemps ».

Ile-de-France : recul des ventes et repli des prix

En 2011, avec plus de  53 000 ventes dans l’ancien, la petite couronne a vu ses ventes diminuer de  9% alors que la grande couronne et ses 63 300 transactions n’a enregistré un repli que de 5%. En petite couronne, le prix moyen s’élève à 4 400 €/m², soit 8% de progression en un an, allant de +6,3% en Seine-Saint-Denis à +10,20% dans les Hauts-de-Seine. Cependant, selon les notaires, « les prix régressent de 0,7% en valeur trimestrielle, avec une baisse plus marquée en Val de Marne et en Seine Saint-Denis, de l’ordre de 1,5%, que dans les Hauts de Seine de l’ordre 0,2% ». Dans les Hauts de Seine , le prix m² moyen est de 5 400 €/m² avec des hausses à deux chiffres dans presque toutes les communes. En Val de Marne, le prix moyen est de 4 280 €/m² et en Seine Saint-Denis de 3 290 €/m². Dans ce département, quelques villes n’affichent plus une variation à deux chiffres. En grande couronne, le prix moyen s’établit à 3 140 €/m² avec une progression annuelle de 5% mais une variation trimestrielle qui est de – 0,9%, plus prononcée en Essonne et en Val d’Oise (-1,9%). «  Des prix encore élevés qui pourraient baisser de 5 à 10% en 2012 selon la qualité du bien, le micromarché tendu ou pas… ».

Source

Notaires Paris-Île de France
© Capture Notaires Paris-Île de France

Elisabeth Lelogeais

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