Vous voulez acheter un appartement pour vivre dans l'enceinte de murs qui ont une histoire ? Avant, Immostreet vous raconte la visite réussie d'un appartement dans l'ancien.
Visite : profitez du jour présent
Même si celui qui veut acheter un logement dans l'ancien n’est pas forcément un nostalgique d’une époque, un acheteur à la recherche du temps perdu, il doit prendre son temps pour visiter l’appartement. Prendre son temps pour la visite est le meilleur moyen de ne pas perdre son temps avec des chantiers, des travaux de plomberie non envisagés. Parce que, dans l’ancien, le temps peut avoir imprimé sa trace sur les murs et infiltré le sol, il est essentiel de vérifier attentivement l’état de l’appartement convoité. Prendre son temps signifie, pour l'achat d'un appartement dans l'ancien, faire deux visites.
La devise de la première visite ? Carpe diem : le potentiel acquéreur d’un appartement dans l’ancien doit profiter du jour de la visite pour faire aussi connaissance avec l'environnement immédiat, et les parties communes ! Le visiteur doit aussi en profiter pour se renseigner, auprès de son agent immobilier, sur les travaux votés, les travaux prévus, les charges mensuelles, etc.
La visite efficace a sa technique : le regard qui balaie ! Mais avant de scruter chaque recoin, l’acheteur potentiel doit dresser une liste où noter les plus et les moins de l’état de l’appartement. Stop ou encore ? Les imperfections consignées permettent au visiteur de juger s’il doit poursuivre avec le logement, en visitant une deuxième fois, ou s’il doit l’abandonner, les défauts repérés étant pour lui rédhibitoires.
La visite exige d’être méthodique : le balayage du regard s'effectue non pas du sol au plafond mais du plafond au sol, et ce n'est pas qu'une manière de parler : lever la tête permet de repérer les traces d’humidité qui se logent le plus souvent au plafond, et la marque des anciens cloisonnements. Le regard doit ensuite prendre la direction des murs et des fenêtres.
Visiteur : attention à la clarté et à la distribution
L’acheteur potentiel doit profiter du jour de sa visite pour jeter un œil à la clarté, car la lumière, c’est bon pour le moral. D'ailleurs, si tous les Français ne pratiquent pas la luminothérapie, la lumière est le deuxième critère essentiel pour leur qualité de vie. Pour bénéficier au maximum de l’action antidépressive de la lumière, l’acheteur n’a pas à privilégier une exposition au sud. La double orientation est-ouest est préférable car plus équilibrée : il n’y a pas d’un côté, comme pour l’orientation sud-nord, une façade très ensoleillée, et de l’autre, une façade très froide. L’étage compte aussi : plus l’appartement est haut, plus il est proche du soleil ! Si l’appartement visité est à un étage élevé, mais que sa fenêtre sur cour le rapproche des voisins d’en face, le vis-à-vis assombrit l’effet de la hauteur. La vue dégagée est, pour le critère de l’ensoleillement, toujours un atout !
Le visiteur doit aussi faire attention à la distribution. L’appartement bénéficie d’une bonne distribution si l’on peut facilement accéder à toutes les pièces, c'est-à-dire ne pas avoir à en traverser d’autres. Les pièces commandées, comme une chambre qui n’est accessible que par le salon, est par exemple à ranger dans « les moins ». Le mètre carré fait aussi partie des critères d’une bonne distribution. Ce qui compte pour l’achat d’un appartement dans l’ancien, c’est bien sûr le rapport prix/nombre de m², mais surtout le rapport prix/nombre de m² utiles, la bonne distribution étant celle qui ne perd pas de place avec des mètres carrés inutilisables ou inutiles.
Coût des travaux : retour au calcul mental !
Si, en apparence, les défauts notés ne sont pas rédhibitoires, et que l’acheteur a bien l’intention de continuer avec ce logement en effectuant une deuxième visite plus détaillée, l'acquéreur doit passer au calcul mental pour évaluer grossièrement la note. Le prix des travaux pourrait bien le faire changer d’avis. Pour l’évaluation grossière du prix des travaux, l’acheteur doit appliquer la méthode « pièce par pièce », c’est-à-dire qu’il doit effectuer un autre tour du logement afin d’effectuer, pièce par pièce (salle de bains, cuisine, etc.), l’estimation du coût des travaux, selon qu’il les réalise lui-même ou qu’il fait appel à des entreprises. L’estimation ainsi chiffrée approximativement est à comparer avec celle des autres appartements visités !
Avant de prendre congé, l’acheteur doit penser à se renseigner sur l’état des cheminées et à vérifier le calme en demandant une minute de silence, et le bruit ambiant en ouvrant la fenêtre. Le visiteur doit aussi, en passant le seuil de la porte, vérifier le système de sécurité existant.
Le tour du propriétaire : une deuxième visite s’impose
Si la visite a convaincu l’acheteur potentiel, il doit effectuer une deuxième visite de l’appartement à vendre. Avant de se rendre à cette seconde visite, il doit d’abord avoir exploré plus à fond l’environnement de l’immeuble en se promenant dans le quartier. Cette promenade lui permet de repérer les transports en commun, les commerces, les écoles, etc., à proximité, atouts du quotidien. Quant à la deuxième visite des lieux, elle doit être plus détaillée puisqu’elle sert à avoir une connaissance plus approfondie du logement. Le plafond doit être regardé en détail. S’il a une trace de fuite, l’acheteur doit absolument en connaître la raison.
Repérer des fissures ne suffit pas à juger de l’état des murs. Il faut un examen plus poussé. Si la fissure est localisée dans l’angle d’une porte, le long d’un mur ou dans une cloison, le diagnostic est : fissure bénigne. Mais si les murs porteurs sont fissurés et que le bâtiment est en mauvais état, l’acheteur peut craindre pour la solidité de l’immeuble. Les papiers peints décollés, les peintures cloquées et les traces de moisissures ne témoignent pas d’un revêtement en bon état, mais sont le signe d’un manque d’aération. Le manque d’aération provoque condensation et humidité. L’ordonnance, dans ce cas d’humidité, est soit la création d’une ventilation, soit la désobstruction de la ventilation existante (l’air froid pousse parfois les habitants à boucher les grilles). L’acheteur, après les revêtements, doit se concentrer sur les portes et les fenêtres. L’acheteur se concentrant sur les fenêtres ne doit pas oublier de regarder les volets…, même s’ils ne sont pas là. Les volets pouvant manquer à l’occupant, l'acheteur potentiel doit demander s’il peut les récupérer. Quant aux portes, il vaut mieux préférer la porte blindée car serrure et verrou sont un jeu d’enfant pour le cambrioleur crocheteur.
Le réseau : un atout du logement idéal
La deuxième visite détaillée est presque terminée. Il ne reste plus qu’à vérifier le réseau d’eau, de gaz et d’électricité. Pour examiner le réseau d’eau, il suffit au visiteur de demander à ouvrir le robinet d’eau chaude. Il peut ainsi constater la pression et la température. L’eau chaude permet au visiteur de se renseigner sur l’âge et l’entretien de la chaudière. Puisqu’il vérifie le réseau d’eau, l’acheteur à la recherche d’un appartement dans l’ancien doit en profiter pour examiner l’état de la robinetterie et des sanitaires. Celui qui ne veut pas de gros travaux doit bannir le logement en cas de chaudière, de robinets et de sanitaires en mauvais état.
Le réseau électrique est à refaire entièrement si les fils électriques passent sous des moulures. Et si le fil est en tissu, au lieu d’être en plastique, l’installation électrique n’est pas conforme. Quant aux fusibles et aux interrupteurs en porcelaine, ils témoignent d’une électricité que l’on ne qualifie pas tant d’ancienne que de datée. Idem pour les petites prises encastrées dans les plinthes. Le réseau de gaz ? C’est l’agent qui se charge de dire si l'installation de gaz est conforme.
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